Seit der Bauordnungsnovelle 2024 gilt für Kurzzeitvermietung in Wien ein komplexes Regelwerk. Bis zu € 50.000 Strafe — auch schon für das bloße Inserieren. KEYO arbeitet mit Dr. Markus Moser (Moser Legal, 1010 Wien) zusammen, der die entscheidenden OGH-Verfahren 2026 persönlich geführt hat.
Die Ausgangslage
Die Wiener Bauordnungsnovelle hat Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden grundsätzlich beschränkt. Wer eine Wohnung mehr als 90 Tage pro Jahr gewerblich kurzzeitvermietet, braucht eine Ausnahmebewilligung. Ohne sie drohen Strafen bis € 50.000 — und zwar nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für den Verwalter. Listen auf Airbnb oder Booking.com zählt bereits als strafbarer Tatbestand.
Die Ausnahme wird in zwei Varianten erteilt: außerhalb der Wohnzone nach § 129 Abs. 1a BO (maximal 50 % der Gebäudefläche, schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer, maximal 5 Jahre), innerhalb der Wohnzone nach § 7a Abs. 5 BO bei nachweislich eingeschränkter Wohnqualität — etwa bei Erdgeschoss- oder Mezzanin-Lage, Straßenlärm, schlechter Lichtverhältnisse.
Die meisten Wiener Airbnb-Verwaltungen arbeiten ohne Bewilligung — oder verschweigen ihren Eigentümern, dass das Risiko existiert. Das ist die Realität des Marktes. KEYO ist die Gegenposition.
Unsere Hebel
Dr. Markus Moser hat für unsere Mandant:innen die drei aktuellen Grundsatzentscheidungen erwirkt, die bestimmen, ob Sie Ihre Wohnung legal kurzzeitvermieten dürfen.
12. März 2026
Miteigentümer MÜSSEN zustimmen — wenn der WE-Vertrag STR erlaubt
Wenn der Wohnungseigentumsvertrag Apartment- oder Kurzzeitvermietung als zulässige Nutzung vorsieht, sind die Miteigentümer verpflichtet, die nach § 129 Abs. 1a BO erforderliche Zustimmungserklärung zu unterzeichnen. Wer sich weigert, kann geklagt werden.
12. März 2026
Umgekehrt: Verbots-Klauseln im WE-Vertrag sind durchsetzbar
Enthält der Wohnungseigentumsvertrag ein Verbot hotelartiger Nutzung, kann es gegenüber einem Eigentümer durchgesetzt werden, der trotzdem Kurzzeitvermietung betreibt. Wir prüfen Ihren WE-Vertrag, bevor wir Sie annehmen.
2. Februar 2026
Pauschale WE-Zustimmung ersetzt NICHT die individuelle Unterschrift
Eine allgemeine Regelung im WE-Vertrag ersetzt nicht die von § 129 Abs. 1a BO verlangte individuelle Zustimmung jedes einzelnen Miteigentümers. Kombiniert mit 5 Ob 172/25t bedeutet das: wir können sie einholen, notfalls gerichtlich erzwingen.
Die Konsequenz für Sie
In Kombination können wir für Wohnungen in einem WE-Verband mit passender Vertragsklausel die Ausnahmebewilligung systematisch beantragen — auch dann, wenn einzelne Miteigentümer sich weigern. Das ist der Hebel, den solo-betriebene Verwaltungen nicht haben.
Wohnzonen-Strategie
Innerhalb der ausgewiesenen Wohnzonen gilt grundsätzlich ein härteres Regime. Die Bauordnung sieht aber eine individuelle Ausnahme für Wohnungen vor, deren Wohnqualität durch äußere Einflüsse eingeschränkt ist und bei denen mindestens 80 % der Wohnfläche im Haus als normale Wohnungen erhalten bleiben.
Was in der Praxis zählt:
Diese Ausnahme wird selten öffentlich diskutiert. Für viele „schwer vermietbare" Neubau-Einheiten im EG oder in der Belle-Étage ist sie der Weg zur legalen Kurzzeitvermietung.
Unser Rechtspartner
Rechtsanwalt in Wien, spezialisiert auf Bauordnungs-, Wohnungseigentums- und Verwaltungsrecht. Hat die drei oben zitierten Grundsatzentscheidungen 2026 persönlich vor OGH und VwGH erwirkt.
KEYO vermittelt für Sie die rechtliche Einschätzung Ihrer Wohnung und die Koordination des Bewilligungsverfahrens. Honorar und Behördenrisiko liegen beim Eigentümer; KEYO trägt die operative Koordination — Antrag, Nachweise, Fristen, Kommunikation mit dem Magistrat.
Wenn Miteigentümer zu Unrecht die Zustimmung verweigern, führt die Kanzlei in Rücksprache mit Ihnen das Verfahren zur zwangsweisen Durchsetzung — ggf. auf Erfolgshonorarbasis.
Kanzlei
Moser Legal
Plankengasse 2
1010 Wien
Mandate werden von KEYO vermittelt, nicht direkt von Eigentümern beauftragt. Bitte kontaktieren Sie uns für die Einschätzung Ihrer Wohnung.
Ein Wohnhaus mit 97 Miteigentümern, dessen WE-Vertrag ausdrücklich „Apartmentvermietung" als zulässige Nutzung vorsieht. Wir setzen — gemeinsam mit Moser Legal — die nach § 129 Abs. 1a BO erforderlichen Zustimmungen systematisch durch.
Hinweis: Jede Wohnung wird individuell geprüft. Nicht jeder Fall ist ein Erlachgasse. Wohnungen ohne passende WE-Klausel und ohne § 7a-Exposition nehmen wir nicht in die Vermittlung — das schützt Sie und uns.
Häufig gestellt
Lassen Sie uns Ihren WE-Vertrag, die Lage und die Eckdaten prüfen. Die Ertragsrechneranalyse kommt mit einer ehrlichen Einschätzung, ob Kurzzeitvermietung rechtlich überhaupt möglich ist — unverbindlich und kostenfrei.
Kostenlose Einschätzung anfragenDiese Seite ist keine Rechtsberatung im Sinne des § 1 RAO. Individualberatung erfolgt ausschließlich durch Moser Legal auf Basis eines gesonderten Mandats.