Wir übernehmen den operativen Betrieb Ihres Aparthotels oder Portfolio-Gebäudes. Ihre Marke bleibt — oder Sie nutzen unsere. Konsolidierte BAO-konforme Monatsabrechnung, dynamic pricing über alle Units, ein dedizierter Ops-Kontakt für das gesamte Objekt.
Warum wir
Der klassische Einzel-Eigentümer-Ansatz skaliert bei Aparthotels nicht. Multi-Unit-Betrieb braucht andere Tools, andere Kadenz, andere Reporting-Tiefe.
Ein Ansprechpartner für das gesamte Objekt
Keine Ticket-Warteschlange, keine rotierenden Kundenbetreuer. Ein dedizierter Ops-Kontakt für Ihr Portfolio — telefonisch + schriftlich, mit Volumen-SLA.
Konsolidierte Monatsabrechnung
Ein einziges SoA pro Monat für alle Units Ihres Objekts, BAO-konform via easybill. CSV/BMD-Exports im Format Ihres Steuerberaters. Keine N-fach-Abrechnung, keine Reconciliation-Arbeit auf Ihrer Seite.
Revenue-Management über alle Units
Nicht nur Pricing pro Unit — auch Belegungs-Balance über das Portfolio (welche Unit nimmt die nächste Buchung?), Event-based Surge-Pricing, Cross-Unit-Segmentierung (z.B. Mid-term auf EG-Units, STR auf höheren Stockwerken).
Brand-invisible oder KEYO-Stays — Ihre Wahl
Sie behalten Ihre Marke und Gäste-Experience-Standards — oder Sie nutzen unsere. Wir sind kein Sonder/Limehome, die Sie zwingen, alles auf ihr Template zu konvertieren.
Wiener Rechts-Koordination inklusive
Wenn rechtliche Lücken bestehen (Widmung, Bewilligungen, Miteigentümer-Fragen), koordinieren wir die Klärung über unsere Wiener Partnerkanzlei — parallel zum Ops-Start. Anwaltskosten als Passthrough, keine Aufschläge.
Zwei Betriebs-Optionen
Beides valide, beides etabliert. Die Entscheidung hängt davon ab, ob Ihre bestehende Marke bereits Traffic zieht oder ob Sie das ins KEYO-Stays-Standard-Gäste-Erlebnis auslagern wollen.
Option A · White-label
Standard · ab 5 Units
Option B · KEYO Stays
Mindest 10 Units
Was wir operativ liefern
Wir übernehmen den kompletten operativen Stack. Sie behalten die strategische Kontrolle über Ihre Immobilie und sehen jederzeit im Portal, was mit jeder einzelnen Unit passiert.
Channel-Management
Airbnb · Booking.com · VRBO · Expedia Group · Direct-Booking via Ihrer oder unserer Domain. Sync alle 15 Minuten, keine Double-Bookings.
Dynamic Pricing (portfolio-weit)
Algorithmische Preissteuerung mit Wiener Event-Kalender (Messen, Life-Ball, Silvester, Sommerpause) und Cross-Unit-Balancing.
Gäste-Kommunikation
24/7 Support D/E (KEYO Stays) oder Mo–So 08–22 (White-label). Check-in-Koordination, Notfall-Hotline, Review-Management.
Reinigungs-Dispatch
Koordination mit Wiener Reinigungspartnern, Turn-around-Management zwischen Aufenthalten, Qualitätskontrolle per Foto-Dokumentation.
Konsolidierte BAO-Abrechnung
Ein SoA pro Monat für Ihr gesamtes Portfolio, via easybill. Ortstaxe-Abführung an MA 6. SEPA-Auszahlung am 5., Eingang bis zum 15.
Asset-Manager-Dashboard
Portfolio-Views, Unit-Performance, Revenue-per-Available-Room, ADR, Belegung. Rollen-getrennter Zugriff (GM, Asset-Manager, Accountant).
Für Gebäude mit unsauberem Rechtsstatus
Viele Wiener Zinshäuser laufen bereits als De-Facto- Aparthotel, haben aber nicht alle rechtlichen Punkte sauber abgearbeitet — Widmungsfragen, fehlende Beherbergungsbetrieb-Klassifizierung, einzelne Units ohne Bewilligung, Miteigentümer-Themen.
Für diese Fälle bieten wir einen kombinierten Betriebs- + Legal-Cleanup-Pfad: wir starten den Ops-Betrieb, und parallel koordinieren wir über unsere Wiener Partnerkanzlei die rechtliche Klärung — Schritt für Schritt, ohne dass der laufende Betrieb stoppen muss.
Anwaltskosten sind Passthrough — direkt zwischen Kanzlei und Eigentümer verrechnet, keine KEYO-Aufschläge. Richtwert pro Fall: ca. € 2.000 netto Pauschale, je nach Einzelfall abweichend.
Wann dieser Pfad passt
Im Erstgespräch klären wir, welche Punkte bei Ihrem Objekt offen sind und was realistisch lösbar ist.
Konditionen
Die finalen Konditionen werden in jedem Fall individuell verhandelt — die folgenden Ranges geben Ihnen einen realistischen Anker für das Gespräch. Alle Werte netto vom Bruttoumsatz, USt separat.
| Unit-Anzahl | Full-Service (White-label) | Full-Service (KEYO Stays) | + Legal-Cleanup |
|---|---|---|---|
| 5 – 10 | 18 % | n/a | 20 – 22 % |
| 10 – 25 | 15 % | 13 % | 17 – 18 % |
| 25 – 50 | 12 % | 10 % | 14 % |
| 50+ | individuell | individuell | individuell |
Setup-Fee einmalig
€ 2.000 – 4.000
pro Unit · Fotos, Listings, initiale Pricing-Kalibrierung
Mindestlaufzeit
24 Monate
36 Monate ab 25 Units · Exklusivität fürs gesamte Portfolio
Kündigung
6 Monate
zum Monatsende · Übergabe-Puffer für Asset-Manager-Wechsel
Ehrlichkeit
Damit kein Missverständnis entsteht: hier die Grenzen unseres Modells. Wenn einer dieser Punkte für Sie kritisch ist, sagen Sie es uns direkt im Erstgespräch.
Kein Master-Lease
Unser Modell ist reines Management — wir übernehmen den operativen Betrieb gegen Provision, mieten Ihr Objekt aber nicht pauschal. Master-Lease halten wir uns als strategische Option für später offen; wenn das für Sie relevant ist, sprechen Sie uns gezielt an.
Kein Ankauf
KEYO kauft keine Immobilien. Wenn Sie verkaufen wollen, vermitteln wir bei Interesse an unser Makler-Netzwerk — keine Gebühr, kein Interessenskonflikt.
Keine Brand-Vereinheitlichung (außer KEYO Stays)
Wir zwingen Ihnen nicht Sonder-/Limehome-Style-Rebranding auf. Entweder Sie behalten Ihre Marke (White-label), oder Sie wählen bewusst KEYO Stays — dazwischen gibt's nichts.
Keine Architektur- oder Sanierungs-Leistung
Wir sind Operator, nicht Bauträger. Wenn Ihr Gebäude baulich noch umgebaut werden muss, koordinieren wir gerne Architekten aus unserem Netzwerk — aber wir führen die Bauarbeiten nicht selbst aus.
So geht's weiter
Kein Online-Wizard, kein automatisiertes Funnel-Tool. Schreiben Sie uns direkt per E-Mail — wir melden uns binnen 24 Stunden für ein strukturiertes Erstgespräch (ca. 30 Minuten).
Die passende Betreffzeile wird automatisch gesetzt, wenn Sie oben „Ihre Marke behalten" oder „Unter KEYO Stays operieren" klicken.
Was ins Gespräch mitbringen
Wir behandeln jede Anfrage vertraulich. Im Erstgespräch gibt's keine Verkaufsdruck — wir klären, ob der Fit stimmt, und Sie bekommen eine realistische Einschätzung.
Häufig gefragt
Unverbindliches 30-Minuten-Erstgespräch. Kein Verkaufsdruck, keine Vertragsfallen. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir passen würden.
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