Wien · Legal vermieten
Kurzzeitvermietung in Wien ist weg-abhängig.
Je nach Widmung, Bausituation und Nutzungsgeschichte Ihrer Wohnung bestehen unterschiedliche Wege zur legalen Vermietung — von der mittelfristigen Vermietung über die klassische Bewilligung bis zu selteneren Sonderkonstellationen.
Wir beschreiben diese Wege hier bewusst auf Ebene der Ergebnisse, nicht der Verfahrens-Details. Die für Ihre Immobilie konkret anwendbare Strategie erarbeiten wir in der kostenlosen Objektprüfung gemeinsam mit einer auf Bauordnungs- und Verwaltungsrecht spezialisierten Wiener Partnerkanzlei.
Die Ausgangslage
Kurzzeitvermietung in Wien ist reguliert.
Seit 1. Juli 2024 ist die Kurzzeitvermietung in Wiener Wohngebäuden deutlich strenger geregelt und grundsätzlich beschränkt. Wer eine Wohnung dauerhaft gewerblich kurzzeitvermietet, braucht unter bestimmten Voraussetzungen eine behördliche Bewilligung. Ohne sie drohen empfindliche Verwaltungsstrafen — schon das bloße Inserieren kann genügen.
Welche Voraussetzungen im Einzelfall zutreffen, hängt von mehreren Faktoren ab: Widmung der Liegenschaft, Wohnungseigentumsvertrag, bauliche Merkmale der Einheit, Nutzungsgeschichte. Ihr Zusammenspiel bestimmt, welcher Weg zur legalen Vermietung realistisch ist.
KEYO listet erst, wenn der Vermietungsweg geklärt ist — nicht davor.
Ausgangslagen
Welche Ausgangslagen wir prüfen — je nach Fall.
In den meisten Fällen führt kein Rechtsstreit zum Ziel, sondern eine strukturierte Analyse der bestehenden Situation. Die konkrete Anwendbarkeit dieser Wege auf Ihre Wohnung ist Gegenstand der Objektprüfung — pauschale Aussagen sind in diesem Rechtsgebiet nicht seriös.
Bereits legal
Viele Eigentümer:innen sind legaler, als sie denken — vorhandene Bewilligung, Hauptwohnsitz-Regelung (Richtwert bis 90 Nächte/Jahr, nur bei beibehaltenem Hauptwohnsitz) oder historische Widmung als Beherbergungsstätte. Wir prüfen diesen Status zuerst, bevor wir überhaupt ein Verfahren eröffnen.
Strukturierte Zustimmung
Die Standard-Route außerhalb von Wohnzonen: Zustimmung der Miteigentümer plus Ausnahmebewilligung. Mit klarem Vorgehen und der richtigen anwaltlichen Unterstützung ist das meist ohne Konflikt möglich.
Wohnzonen-Ausnahme
In Wiener Wohnzonen gelten strengere Regeln — aber das Gesetz kennt Ausnahmen für Einheiten mit eingeschränkter Wohnqualität. Erdgeschoss, Hoflage, Straßenlärm, Lichtverhältnisse: mögliche Argumente für einen Antrag.
Mittelfristige Vermietung
Vermietung ab rund einem Monat pro Buchung gilt grundsätzlich nicht als klassische Kurzzeitvermietung — keine pauschale Freigabe: Dauer, Nutzung, Vertrag und Widmung entscheiden im Einzelfall. Details im Abschnitt weiter unten.
Sonderkonstellationen
Widmungsänderungen, Dachgeschossausbau mit Mischnutzung, Altbestand mit historisch unklarer Nutzung, WE-Verträge mit spezifischen Klauseln. Hier entscheidet die anwaltliche Einzelfallprüfung, ob und wie ein Weg besteht.
Mittelfristige Vermietung im Detail
Das Modell, wenn klassische Kurzzeitvermietung nicht geht.
Auch ohne Bewilligung gibt es in Wien zwei legale Vermietungsmodi, die sich komplementär kombinieren lassen:
A · Hauptwohnsitz-Regel
Wer die Wohnung als gemeldeten Hauptwohnsitz nutzt, darf sie unter bestimmten Voraussetzungen begrenzt kurzzeitvermieten (Richtwert bis 90 Nächte/Jahr) — ohne separate Bewilligung. Kein allgemeines Kontingent für jede Investment-Wohnung: Es setzt den beibehaltenen Hauptwohnsitz voraus und gilt nicht für juristische Personen.
B · Mittelfristig ab rund einem Monat
Vermietung ab rund einem Monat pro Gast kann je nach Ausgestaltung außerhalb der klassischen Kurzzeitvermietung liegen — entscheidend sind Dauer, Nutzung, Vertrag, Widmung und Durchführung. Zielgruppe: Expats auf Projekteinsatz, Digital Nomads, Relocation-Fälle, temporäre Untermieter.
Die Kombination A + B ist der kombinierte Weg: Das Hauptwohnsitz-Kontingent wird gezielt für die höchstpreisigen Kurzzeit-Wochen eingesetzt, der Rest läuft mittelfristig.
Wann der kombinierte Weg passt
- WE-Vertrag lässt keine klassische Kurzzeitvermietung zu
- Wohnzone ohne plausiblen Ausnahme-Grund
- Eigentümer:in nutzt die Wohnung selbst teilweise
- Bewilligungsverfahren wirtschaftlich nicht sinnvoll
- Wohnung soll rasch legal Einnahmen erzeugen
Ob dieser Weg für Ihre Wohnung tragfähig ist, prüfen wir in der Objektprüfung vorab — inklusive einer realistischen Ertragsschätzung.
Anwaltliche Koordination
Über eine Wiener Partnerkanzlei — transparent verrechnet.
KEYO ist keine Anwaltskanzlei. Im Legalisierungsfall koordinieren wir den Bewilligungsprozess mit einer auf Bauordnungs-, Wohnungseigentums- und Verwaltungsrecht spezialisierten Wiener Kanzlei: Behördenschriftverkehr, Miteigentümer-Zustimmung, Unterlagen für die MA 37 und laufende Abstimmung. Ihren persönlichen Ansprechpartner bei der Kanzlei lernen Sie vor Mandatsbeginn kennen — bevor Kosten entstehen.
In der Legalisierungs-Begleitung enthalten
KEYO-Koordinationsarbeit pro Fall
Umfang einzelfall-abhängig — vollständig in der Provision enthalten.
- Pre-Screening, WE-Vertrags-Analyse, Wohnzonen-Check
- Miteigentümer-Zustimmungs-Kampagne (Vorlagen, Tracking, Nachfassen)
- MA 37-Unterlagen-Kompilation und Einreichung
- Laufende Kanzlei-Abstimmung und Fristen-Überwachung
- Mittelfristiger Betrieb während des Verfahrens
Direkt zwischen Kanzlei und Ihnen
Richtwert ca. € 2.000 netto
Pauschale inkl. rund € 500 durchlaufender Behördengebühren. Je nach Einzelfall abweichend.
- Pauschale für Vorbereitung, Schriftsätze, Miteigentümer-Zustellung und MA 37-Einreichung
- Vor Mandatsbeginn erhalten Sie eine individuelle Kostenschätzung der Kanzlei — der verbindliche Preis folgt daraus
- Rechnung der Kanzlei geht direkt an Sie, BAO-konform — keine versteckten Aufschläge durch KEYO
Die genannten Zeit- und Kosten-Richtwerte sind Orientierungswerte ohne Zusicherungscharakter und in keinem Einzelfall garantiert. Maßgeblich sind die individuelle Kostenschätzung der Kanzlei und der Hauptvertrag.
Häufig gestellt
Häufige Fragen
Riskiere ich Strafen, wenn ich ohne Bewilligung starte?
Ja. Ungenehmigte Kurzzeitvermietung — auch das bloße Inserieren — kann in Wien mit empfindlichen Verwaltungsstrafen geahndet werden. Unser Prozess beginnt daher nie mit einem Listing, sondern mit der kostenlosen Objektprüfung.
Was kostet das Bewilligungsverfahren insgesamt?
Die Anwalts-Pauschale liegt als Richtwert bei ca. € 2.000 netto, inklusive rund € 500 durchlaufender Behördengebühren, je nach Einzelfall. Vor Mandatsbeginn erhalten Sie eine individuelle Kostenschätzung der Kanzlei. Die KEYO-Koordinationsarbeit deckt die Legalisierungs-Begleitung ab — keine versteckten Aufschläge.
Wie lange dauert der Weg bis zum legalen Betrieb?
Als Erfahrungswert typisch 4 bis 8 Monate von der Objektprüfung bis zur rechtskräftigen Bewilligung, abhängig von Fallkomplexität und Behördenauslastung. In dieser Zeit kann die Wohnung mit der Legalisierungs-Begleitung mittelfristig vermietet werden und Einnahmen erzeugen.
Kann KEYO garantieren, dass meine Wohnung legal wird?
Nein. Niemand kann das seriös. Wir prüfen vor Vertragsabschluss, ob Ihr Fall eine realistische Chance hat, und kommunizieren die Einschätzung ehrlich — auch wenn die Antwort lautet, dass Kurzzeitvermietung für Ihre Wohnung nicht realisierbar ist.
Was passiert, wenn die Objektprüfung zeigt, dass Kurzzeitvermietung nicht geht?
Dann wissen Sie es — kostenlos und ohne ein Verfahren begonnen zu haben. Sie haben eine klare Einschätzung, mit der Sie sich auch gegenüber Ihrem Steuerberater oder einem späteren Käufer positionieren können.
Und für Ihr Objekt?
Für Ihre Wohnung · Für mehrere Einheiten · Für ganze Objekte
Ihr konkreter Fall
Welcher Weg gilt für Ihre Wohnung?
Die kostenlose Objektprüfung gibt Ihnen eine klare Einschätzung des Vermietungswegs — unverbindlich und kostenlos.
Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Eine Individualberatung erfolgt ausschließlich durch eine Wiener Partnerkanzlei auf Basis eines gesonderten Mandats.