Wie funktioniert die 90-Nächte-Regel in Wien?

Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2024 ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden stark eingeschränkt und in vielen Fällen bewilligungspflichtig; zuständig ist die MA 37. Die Hauptwohnsitz-Regelung ist die wichtigste Ausnahme für private Vermieterinnen und Vermieter. Wer eine Wohnung als gemeldeten Hauptwohnsitz nutzt und diesen beibehält, kann sie — als Richtwert — bis zu 90 Nächte pro Kalenderjahr kurzzeitvermieten, ohne dafür in der Regel ein eigenes Bewilligungsverfahren zu durchlaufen.

Gedacht ist die Regelung für das gelegentliche Vermieten der eigenen, selbst bewohnten Wohnung — etwa während eines Urlaubs oder einer beruflichen Abwesenheit. Sie ist kein eigenständiges Geschäftsmodell, sondern eine eng gefasste Ausnahme, deren Anwendung vom Einzelfall abhängt. Pauschale Zusagen sind in diesem Bereich nicht seriös; verlässlich beurteilen lässt sich immer nur die konkrete Wohnung.

Auch innerhalb des Richtwerts bestehen Pflichten weiter. Die Ortstaxe ist an die MA 6 zu melden und abzuführen; ihre Höhe ist gesetzlich gestaffelt und richtet sich nach der jeweils geltenden Verordnung. Dazu kommen die gesetzlichen Meldepflichten für Gäste.

Erste Voraussetzung ist ein gemeldeter und tatsächlich beibehaltener Hauptwohnsitz. Die Wohnung muss Ihr Lebensmittelpunkt bleiben: Sie wohnen dort und geben sie nur zeitweise an Gäste. Eine bloße Meldeadresse, hinter der kein tatsächliches Wohnen steht, dürfte dieser Anforderung in der Regel nicht genügen — je lückenloser sich das tatsächliche Wohnen belegen lässt, desto solider steht die Konstruktion.

Zweite Voraussetzung: Die Regelung gilt nur für natürliche Personen. Eine Gesellschaft — etwa eine GmbH, der die Wohnung gehört — hat keinen Hauptwohnsitz und kann sich daher nicht auf die 90 Nächte berufen. Wer eine Wohnung in eine Gesellschaft einbringt oder über eine solche hält, braucht in der Regel einen anderen Vermietungsweg.

Dritte Voraussetzung ist der begrenzte Rahmen selbst. Der Richtwert von bis zu 90 Nächten bezieht sich auf das Kalenderjahr und auf jene Wohnung, die Ihr Hauptwohnsitz ist. Da eine Person nur einen Hauptwohnsitz haben kann, lässt sich dieses Kontingent nicht auf weitere Wohnungen übertragen.

Das häufigste Missverständnis: die 90 Nächte als freies Kontingent für jede Wohnung zu verstehen. Für Anleger- oder Vorsorgewohnungen, in denen niemand seinen Hauptwohnsitz hat, gibt es dieses Kontingent nicht. Dort ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in vielen Fällen bewilligungspflichtig — unabhängig davon, wie wenige Nächte vermietet werden.

Zweites Missverständnis: die Annahme, die Meldung allein genüge. Maßgeblich ist nach unserem Verständnis das tatsächliche Wohnen; wer faktisch ausgezogen ist und nur die Meldung aufrechterhält, kann sich auf die Regelung in der Regel nicht verlassen. Im Zweifel sollte diese Frage vorab geklärt werden — nicht erst, wenn die Behörde fragt.

Drittes Missverständnis: dass oberhalb der 90 Nächte einfach mehr vom Gleichen gilt. Wer den Rahmen überschreitet, fällt in der Regel in den gewerblichen Bereich, der seit der Novelle in vielen Fällen eine Bewilligung voraussetzt; je nach Lage spielt dabei auch die Wohnzone eine Rolle, die Sie im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien (wien.gv.at) einsehen können. Schon das öffentliche Inserieren einer darüber hinausgehenden Verfügbarkeit kann dabei relevant sein.

Die Hauptwohnsitz-Regelung lässt sich mit der mittelfristigen Vermietung (ab rund einem Monat, gelegentlich als „Mid-term“ bezeichnet) kombinieren. Vermietungen ab rund einem Monat pro Buchung gelten in Wien nicht als klassische Kurzzeitvermietung; die Einordnung hängt allerdings vom Einzelfall ab, etwa von Dauer, Vertrag und tatsächlicher Nutzung.

In der Praxis entsteht so ein zweistufiges Modell: kurze Vermietungsphasen innerhalb des Richtwerts, längere Zeiträume — etwa eine mehrmonatige berufliche Abwesenheit — über die mittelfristige Vermietung. Ob diese Kombination in Ihrem Fall trägt und der Hauptwohnsitz dabei gewahrt bleibt, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte vor der ersten Buchung geklärt sein.

Der seriöse erste Schritt ist deshalb kein Inserat, sondern die Klärung der Ausgangslage. In der kostenlosen Objektprüfung sehen wir uns Ihre konkrete Situation an — Hauptwohnsitz, Widmung, Wohnungseigentumsvertrag — und sagen Ihnen, welcher Vermietungsweg für Ihre Wiener Wohnung realistisch ist. Unverbindlich und ohne Vorabkosten.