Kurzzeit, mittelfristig oder Langzeit: Welcher Vermietungsweg passt zu Ihrer Wohnung?

Die Kurzzeitvermietung — nächteweise, touristisch, über Plattformen — ist das Modell mit dem in der Regel höchsten Erlös pro Nacht, aber auch mit dem höchsten Aufwand und der strengsten Regulierung. Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2024 ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden in vielen Fällen bewilligungspflichtig; zuständig ist die MA 37. Ohne geklärten Vermietungsweg beginnt hier nichts — auch nicht das Inserieren.

Die mittelfristige Vermietung (ab rund einem Monat), international oft als Mid-term bezeichnet, gilt nicht als klassische Kurzzeitvermietung — die konkrete Ausgestaltung bleibt einzelfallabhängig. Gäste sind häufig Berufstätige auf Projekteinsatz, Zuziehende auf Wohnungssuche oder Menschen in Übergangsphasen, die ein fertig eingerichtetes Zuhause auf Zeit suchen. Sie ist ein vollwertiger Vermietungsweg, kein Notbehelf.

Die klassische Langzeitvermietung bedeutet einen regulären Mietvertrag: der geringste laufende Aufwand und die höchste Planbarkeit, dafür eine langfristige Bindung der Wohnung. Befristungs- und Kündigungsregeln schränken die Flexibilität in der Regel deutlich ein — wer die Wohnung absehbar selbst nutzen oder verkaufen möchte, sollte das einkalkulieren.

Erstens die Widmung: Liegt die Wohnung in einer Wohnzone, ist gewerbliche Kurzzeitvermietung dort in vielen Fällen nicht oder nur über eine Ausnahme bewilligungsfähig. Ob eine Wohnzone vorliegt, können Sie im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien (wien.gv.at) einsehen — diese erste Weiche entscheidet oft mehr als jede Ertragsüberlegung.

Zweitens die Eigentumsform: Die Hauptwohnsitz-Regelung (Richtwert bis 90 Nächte pro Jahr) steht nur natürlichen Personen mit beibehaltenem Hauptwohnsitz offen — Gesellschaften können sich nicht auf sie stützen. In Wohnungseigentums-Objekten kann außerdem die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich sein; eine schwierige Eigentümergemeinschaft spricht häufig für den mittelfristigen Weg.

Drittens und viertens: Wohnsitz und persönliche Nutzung. Wer die Wohnung selbst bewohnt oder regelmäßig nutzen möchte, braucht ein Modell, das Eigennutzungsfenster zulässt — das leisten Kurzzeit- und mittelfristige Vermietung, nicht aber ein unbefristeter Mietvertrag. Reine Anlage-Eigentümer ohne Eigennutzungswunsch haben dagegen grundsätzlich alle drei Wege offen.

Fünftens das Verhältnis von Zielertrag und Aufwand: Kurzzeitvermietung erzielt in der Regel höhere Erlöse pro Nacht, verlangt aber laufenden Betrieb mit Gästewechseln, Reinigung und Kommunikation. Die mittelfristige Vermietung liegt beim Nächtigungspreis meist darunter, dafür sind Wechsel seltener und der Betrieb ruhiger; die Langzeitvermietung ist die aufwandsärmste Variante — um den Preis der Flexibilität. Konkrete Zahlen hängen von Objekt, Lage und Ausstattung ab; pauschale Ertragsversprechen wären unseriös.

Kurzzeitvermietung passt, wenn der Vermietungsweg geklärt ist: über eine Bewilligung — ein solches Verfahren dauert nach unserem Erfahrungswert vier bis acht Monate, je nach Einzelfall — oder über die Hauptwohnsitz-Regelung bei natürlichen Personen. Liegt beides nicht vor, raten wir davon ab, mit dem Inserieren zu beginnen; schon das öffentliche Anbieten ohne passenden Weg kann Konsequenzen haben.

Die mittelfristige Vermietung ist die passende Antwort für Wohnungen in Wohnzonen ohne plausiblen Ausnahmegrund, für schwierige Wohnungseigentums-Konstellationen — und als Brücke, während ein Bewilligungsverfahren läuft. Sie ist kein Kompromiss zweiter Klasse, sondern ein eigenständiges Betriebsmodell mit eigener Nachfrage.

Und manchmal ist die klassische Langzeitvermietung schlicht die bessere Entscheidung: wenn weder eine Bewilligung realistisch noch ein mittelfristiger Betrieb sinnvoll ist, wenn keine Eigennutzung geplant ist und Stabilität wichtiger ist als Flexibilität. Wir sagen das offen — auch wenn KEYO in diesem Fall nicht der Betreiber ist. Eine Empfehlung, die nicht zur Wohnung passt, nützt auf Dauer niemandem.

Welcher der drei Wege zu Ihrer Wohnung passt, lässt sich nicht pauschal beantworten — wohl aber anhand der konkreten Ausgangslage aus Widmung, Eigentumsform, Wohnsitzsituation und geplanter Eigennutzung. Genau diese Faktoren prüfen wir in der kostenlosen Objektprüfung und sprechen anschließend eine klare Empfehlung für einen Vermietungsweg aus. Und wenn die ehrliche Antwort Langzeitvermietung lautet, hören Sie auch das von uns.

Die Prüfung ist unverbindlich und ohne Vorabkosten — Sie entscheiden danach in Ruhe, welcher Weg es werden soll.