Darf ich meine Mietwohnung in Wien auf Airbnb untervermieten?

Bei einer Mietwohnung stellen sich zwei Fragen gleichzeitig: die mietrechtliche — was erlaubt das Verhältnis zu Ihrem Vermieter? — und die öffentlich-rechtliche — was erlaubt die Wiener Rechtslage für genau diese Wohnung? Beide Ebenen müssen geklärt sein, bevor eine Wohnung touristisch angeboten wird. Bei Eigentümerinnen und Eigentümern entfällt die erste Ebene; bei Mietern ist sie häufig die entscheidende Hürde.

Mietrechtlich gilt: Viele Wiener Mietverträge schränken die Untervermietung ein oder schließen sie aus. Und auch darüber hinaus kann die touristische Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters je nach Einzelfall ein Kündigungsgrund sein. Wer seine Mietwohnung ohne Klärung auf einer Plattform inseriert, setzt damit im schlechtesten Fall das eigene Mietverhältnis aufs Spiel.

Dazu kommt die öffentlich-rechtliche Seite: Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2024 ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden stark eingeschränkt und in vielen Fällen bewilligungspflichtig; zuständig ist die MA 37. Diese Anforderungen gelten unabhängig davon, ob Eigentümer oder Mieter vermietet — bei einer Untervermietung kommen sie also zusätzlich dazu.

Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters gibt es aus unserer Sicht keinen seriösen Weg, eine Mietwohnung touristisch unterzuvermieten. Eine stillschweigende Duldung ist keine verlässliche Grundlage — sie kann jederzeit enden und schützt im Streitfall in der Regel nicht.

Die Zustimmung sollte schriftlich vorliegen und die kurzfristige, touristische Nutzung ausdrücklich umfassen. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt die tage- oder wochenweise Vermietung an Gäste je nach Formulierung nicht zwingend ab. Klären Sie außerdem, ob die Zustimmung befristet ist und ob sie widerrufen werden kann — beides beeinflusst, wie planbar das Modell für Sie ist.

Auch die Hauptwohnsitz-Regelung ändert daran nichts. Sie erlaubt natürlichen Personen mit beibehaltenem Hauptwohnsitz als Richtwert bis zu 90 Nächte Kurzzeitvermietung pro Jahr — das betrifft aber nur die öffentlich-rechtliche Ebene und ersetzt die Zustimmung des Vermieters nicht.

KEYO übernimmt die Vermietung einer Wohnung ausschließlich im Auftrag der Eigentümerin oder des Eigentümers. Nur so ist die Verfügungsbefugnis über das Objekt eindeutig, und nur so lässt sich ein Vermietungsweg aufsetzen, der einer Prüfung standhalten kann.

Erreichen uns Anfragen von Mieterinnen und Mietern, weisen wir offen darauf hin, dass wir eine Mietwohnung nicht an der Eigentümerin oder dem Eigentümer vorbei betreuen — nicht aus Formalismus, sondern weil eine Vermietung auf unklarer Grundlage genau das Risiko erzeugt, das wir für unsere Auftraggeber ausschließen wollen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer hat das einen praktischen Vorteil: Sie behalten die Kontrolle darüber, was mit ihrer Wohnung geschieht. Jede Vermietung läuft über einen geklärten Vermietungsweg — mit BAO-konformer Monatsabrechnung, gesetzlichem Gästeblatt vor Übergabe der Zugangsdaten und Foto-Dokumentation je Reinigung.

Der realistische Weg führt über das Gespräch mit der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Besteht dort Interesse an einer flexiblen Nutzung der Wohnung, kann der Eigentümer KEYO direkt beauftragen — von der Klärung des Vermietungswegs bis zum laufenden Betrieb. Viele Eigentümer stehen dem Thema offener gegenüber, als Mieter vermuten — vor allem dann, wenn ein professioneller Betreiber den Behördenweg koordiniert und den laufenden Betrieb übernimmt.

In manchen Konstellationen ist statt der klassischen Kurzzeitvermietung auch die mittelfristige Vermietung (ab rund einem Monat) eine Überlegung wert: Sie gilt je nach Einzelfall nicht als klassische Kurzzeitvermietung und kommt in der Regel mit weniger behördlichen Hürden aus. Die Frage der Zustimmung im Mietverhältnis bleibt davon allerdings unberührt.

Der erste Schritt ist in beiden Fällen derselbe: die kostenlose Objektprüfung. Die Eigentümerin oder der Eigentümer übermittelt die Eckdaten der Wohnung, und wir prüfen unverbindlich, ob und über welchen Vermietungsweg das Objekt vermietbar ist.