Brauche ich die Zustimmung der Miteigentümer für Airbnb in Wien?

Viele Eigentümer denken bei der Kurzzeitvermietung zuerst an die Behörde — und übersehen das eigene Haus. Eine Eigentumswohnung ist im Regelfall zu Wohnzwecken gewidmet, und darauf verlassen sich auch die übrigen Eigentümer. Wird die Wohnung wiederholt an Touristen kurzzeitvermietet, kann das nach der Rechtsprechung als Änderung dieser Nutzung gelten. Eine solche Änderung berührt die Interessen der Miteigentümer, etwa durch häufigen Gästewechsel im Stiegenhaus, und erfordert deshalb in der Regel deren Zustimmung.

Der Wohnungseigentumsvertrag entscheidet mit. Manche Verträge regeln die zulässige Nutzung ausdrücklich, andere schweigen dazu; in einzelnen Häusern ist eine touristische Nutzung sogar bereits vorgesehen. Was in Ihrem Vertrag steht, ist deshalb der erste Punkt jeder seriösen Prüfung — und oft entscheidender als allgemeine Aussagen zur Rechtslage.

Dazu kommt die behördliche Ebene. Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2024 ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden in vielen Fällen bewilligungspflichtig; zuständig ist die MA 37. Im Bewilligungsverfahren wird die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer in der Regel vorausgesetzt — die zivilrechtliche und die behördliche Frage hängen also unmittelbar zusammen. Ob Ihre Liegenschaft in einer Wohnzone liegt, können Sie übrigens selbst im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien auf wien.gv.at einsehen.

Einen einheitlichen Weg gibt es nicht, die Einholung ist einzelfallabhängig. Am Anfang steht der Blick in den Wohnungseigentumsvertrag und in die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft: Daraus ergibt sich, wessen Zustimmung erforderlich ist und in welcher Form sie dokumentiert werden sollte. Auch ein frühzeitiges Gespräch mit der Hausverwaltung kann sinnvoll sein — sie kennt die Stimmung im Haus und frühere Beschlüsse.

In der Praxis bewährt haben sich schriftliche Zustimmungserklärungen, die der konkreten Wohnung eindeutig zugeordnet sind, sowie eine sachliche und vollständige Information der Miteigentümer. Die juristische Vorbereitung übernimmt Moser Rechtsanwälte, eine Wiener Kanzlei für Bauordnungs- und Verwaltungsrecht: Sie formuliert die Erklärungen, organisiert die Zustellung an die Miteigentümer und bereitet die Unterlagen für das Verfahren bei der MA 37 vor.

Verweigern einzelne Miteigentümer ihre Zustimmung, kann je nach Konstellation eine gerichtliche Entscheidung an deren Stelle treten. Ob dieser Schritt im konkreten Fall sinnvoll und aussichtsreich ist, beurteilt die Wiener Partnerkanzlei nach Prüfung der Unterlagen. Eine pauschale Zusage gibt es in diesem Rechtsgebiet nicht — seriös ist nur die Beurteilung des konkreten Falls.

Scheitert die Zustimmung, bedeutet das nicht das Ende der Vermietung. Die mittelfristige Vermietung (ab rund einem Monat pro Buchung) — international auch als Mid-term bezeichnet — gilt nicht als klassische Kurzzeitvermietung und wird rechtlich in der Regel anders beurteilt als die touristische Nutzung. Ob sie in Ihrem Haus ohne gesonderte Zustimmung möglich ist, hängt vom Wohnungseigentumsvertrag und von der konkreten Ausgestaltung ab — auch hier entscheidet der Einzelfall.

Gesucht wird dieses Modell etwa für berufliche Projekteinsätze, bei Entsendungen oder als Zwischenlösung nach einem Umzug. Für viele Eigentümer ist die mittelfristige Vermietung deshalb kein Notbehelf, sondern ein eigenständiger Vermietungsweg: weniger Gästewechsel, ruhigerer Betrieb im Haus — und damit häufig auch weniger Konfliktpotenzial mit den Miteigentümern.

Eine spätere Rückkehr zum Thema Kurzzeitvermietung bleibt dabei offen. Ändert sich die Beschlusslage im Haus oder Ihre Ausgangslage, kann der Bewilligungsweg erneut geprüft werden — die beiden Vermietungswege schließen einander nicht aus.

Im Legalisierungsfall koordiniert KEYO die Einholung der Zustimmung gemeinsam mit der Wiener Partnerkanzlei — von der Aufbereitung der Unterlagen über die Kommunikation mit den Miteigentümern bis zur Einreichung bei der MA 37. Diese Koordination deckt die Legalisierungs-Begleitung ab; die anwaltliche Leistung rechnet die Kanzlei direkt und transparent ab, verbindlich ist deren individuelle Kostenschätzung. Das Bewilligungsverfahren dauert nach unserem Erfahrungswert vier bis acht Monate, je nach Einzelfall; in dieser Zeit kann die Wohnung im mittelfristigen Modus bereits vermietet werden.

Der erste Schritt ist die kostenlose Objektprüfung: Wir sehen uns Widmung, Wohnungseigentumsvertrag und Ausgangslage Ihrer Wohnung an und sagen Ihnen, welcher Vermietungsweg realistisch ist — unverbindlich und ohne Vorabkosten. Sie erhalten eine klare Einschätzung, ob die Zustimmung in Ihrem Haus realistisch erscheint, ob die mittelfristige Vermietung der bessere Einstieg ist — und was die nächsten Schritte wären.