Wie finde ich heraus, ob meine Wohnung in einer Wiener Wohnzone liegt?

Wohnzonen sind Gebiete, die die Stadt Wien im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eigens ausweist, um den Wohnungsbestand zu schützen. Maßgeblich ist dabei nicht das Gefühl für die Gegend, sondern allein die Ausweisung im jeweiligen Plandokument. Ob eine Adresse in einer Wohnzone liegt, lässt sich daher nicht schätzen — man muss nachsehen.

Seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2024 hat diese Ausweisung erhebliches Gewicht: Die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen ist in Wohngebäuden generell stark eingeschränkt und in vielen Fällen bewilligungspflichtig — in Wohnzonen gelten dabei nochmals strengere Regeln. Wer den eigenen Vermietungsweg klären will, beginnt deshalb sinnvollerweise mit einem Blick in den Plan.

Der Begriff stammt aus dem Planungsrecht: Innerhalb von Wohnzonen will die Stadt sicherstellen, dass Wohnraum dem Wohnen erhalten bleibt. Für die touristische Nutzung von Wohnungen ist das eine entscheidende Weichenstellung — und der Grund, warum die Wohnzonen-Frage bei jeder Prüfung eines Objekts früh auf den Tisch kommt.

Die Stadt Wien stellt den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan online zur Verfügung. Über den digitalen Stadtplan auf wien.gv.at lässt sich die Flächenwidmung für jede Adresse im Stadtgebiet kostenlos abrufen. Sie benötigen dafür weder Vorkenntnisse noch Unterlagen — die Adresse Ihrer Wohnung genügt für den ersten Überblick.

Der Ablauf in Kürze: Rufen Sie den Stadtplan der Stadt Wien auf und wählen Sie dort die Ansicht der Flächenwidmung. Geben Sie anschließend die Adresse Ihrer Wohnung in die Suche ein. Der Plan zeigt nun die Widmung der Liegenschaft; Wohnzonen sind in der Regel eigens gekennzeichnet und über die Legende zuordenbar.

Die Darstellung arbeitet mit Planzeichen und Kürzeln, die auf den ersten Blick technisch wirken können. Achten Sie konkret darauf, ob für Ihre Liegenschaft eine Wohnzonen-Ausweisung besteht — und notieren Sie im Zweifel das zugrunde liegende Plandokument, denn für Detailfragen ist der genaue Planinhalt maßgeblich, nicht die Kartenübersicht.

Liegt Ihre Wohnung in einer Wohnzone, ist das kein automatisches Aus für jede Form der Vermietung. Es bedeutet zunächst, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung dort strenger geregelt ist; eine Ausnahmebewilligung kommt in der Regel nur in besonderen Konstellationen in Betracht — etwa bei Einheiten mit eingeschränkter Wohnqualität, beispielsweise in Erdgeschoss-, Hof- oder stark lärmbelasteten Lagen. Ob eine solche Ausnahme realistisch ist, hängt vom Einzelfall ab.

Daneben bestehen Vermietungswege, die von der Wohnzonen-Frage weniger abhängen. Die Hauptwohnsitz-Regelung erlaubt mit einem Richtwert von bis zu 90 Nächten pro Jahr eine begrenzte Vermietung — sie gilt für natürliche Personen mit beibehaltenem Hauptwohnsitz, nicht für Gesellschaften. Und die mittelfristige Vermietung (ab rund einem Monat, gelegentlich „Mid-term“ genannt) gilt einzelfallabhängig nicht als klassische Kurzzeitvermietung.

Umgekehrt ist eine Lage außerhalb der Wohnzone kein Freibrief. Auch dort ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung in vielen Fällen bewilligungspflichtig; zuständig ist die MA 37.

Der Flächenwidmungsplan beantwortet eine wichtige Frage — aber eben nur eine. Ob Ihre Wohnung tatsächlich legal kurzzeitvermietbar ist, hängt zusätzlich vom Wohnungseigentumsvertrag und einer etwaigen Zustimmung der Miteigentümer ab, von der bisherigen Nutzung und Widmung der Einheit selbst sowie von der baulichen Situation des Hauses.

Diese Faktoren greifen ineinander. Eine günstige Widmung nützt wenig, wenn der Wohnungseigentumsvertrag entgegensteht; umgekehrt kann eine Wohnzonen-Lage an Bedeutung verlieren, wenn ein anderer Vermietungsweg — etwa die mittelfristige Vermietung — besser zur Wohnung passt. Eine seriöse Einschätzung betrachtet deshalb das Gesamtbild, nicht ein einzelnes Planzeichen.

Wenn Sie die Prüfung nicht allein vornehmen möchten: Im Rahmen der kostenlosen Objektprüfung sieht sich KEYO unter anderem die Widmung Ihrer Liegenschaft an. Sie erhalten eine Einordnung, welcher Vermietungsweg für Ihre Wohnung realistisch erscheint — bevor irgendetwas inseriert wird.