Kurzzeitvermietung im Zinshaus: Was gilt für mehrere Einheiten?

Die Wiener Bauordnungsnovelle 2024 hat die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden deutlich eingeschränkt; in vielen Fällen ist sie bewilligungspflichtig, zuständig ist die MA 37. Eine solche Bewilligung bezieht sich in der Regel nicht auf das Gebäude, sondern auf die konkrete Einheit. Für ein Zinshaus heißt das: Es gibt keinen pauschalen Vermietungsweg für das ganze Haus.

Jede Einheit bringt ihre eigene Ausgangslage mit — die Lage im Haus, bauliche Merkmale, die bisherige Nutzung und die Widmung der Liegenschaft. Ob eine Wohnzone vorliegt, lässt sich über den Flächenwidmungsplan der Stadt Wien (wien.gv.at) einsehen. Erst aus diesem Zusammenspiel ergibt sich je Einheit der realistische Vermietungsweg.

Dazu kommt das Gebäude als Ganzes: Eine Bewilligung kann unter anderem voraussetzen, dass der überwiegende Teil der Wohnungen weiterhin dem Wohnen dient. Schon deshalb ist es in den meisten Häusern weder realistisch noch sinnvoll, sämtliche Einheiten auf Kurzzeitvermietung auszurichten.

In der Praxis entsteht im Zinshaus deshalb meist ein gemischtes Modell. Einheiten mit guten Voraussetzungen — etwa außerhalb von Wohnzonen oder mit eingeschränkter Wohnqualität wie Erdgeschoss- oder Hoflagen — kommen für ein Bewilligungsverfahren infrage. Andere Einheiten laufen in mittelfristiger Vermietung ab rund einem Monat, oft „Mid-term“ genannt: Sie gilt nicht als klassische Kurzzeitvermietung, die konkrete Ausgestaltung ist aber im Einzelfall zu prüfen.

Die beiden Vermietungswege schließen einander nicht aus, sie ergänzen sich. Während für einzelne Einheiten ein Bewilligungsverfahren läuft — als Erfahrungswert 4 bis 8 Monate —, können dieselben Einheiten bereits mittelfristig vermietet werden. So bleibt das Haus in Betrieb, während die rechtliche Klärung läuft.

Welche Einheit welchen Weg geht, ist dabei keine Frage des Gefühls, sondern der Prüfung: Widmung, Lage im Haus, Zustand und geplante Nutzung werden je Einheit bewertet. Das Ergebnis ist ein Plan für das ganze Haus — mit einem klaren Vermietungsweg je Einheit.

Bei einzelnen Eigentümern ist häufig die Hauptwohnsitz-Regelung im Gespräch: Sie erlaubt natürlichen Personen mit beibehaltenem Hauptwohnsitz eine begrenzte Kurzzeitvermietung, Richtwert bis 90 Nächte pro Jahr. Für ein Zinshaus im Eigentum einer GmbH oder einer anderen Gesellschaft scheidet dieser Weg aus, denn juristische Personen haben keinen Hauptwohnsitz.

Für Gesellschaften bleiben damit in der Regel zwei Vermietungswege: die Bewilligung je Einheit oder die mittelfristige Vermietung ab rund einem Monat. Welche Kombination für welches Haus trägt, hängt von der Ausgangslage der einzelnen Einheiten ab — und sollte geklärt sein, bevor die erste Einheit inseriert wird.

Die rechtliche Vorbereitung der Verfahren übernimmt Moser Rechtsanwälte, eine Wiener Kanzlei für Bauordnungs- und Verwaltungsrecht. Als Erfahrungswert liegt die Anwalts-Pauschale bei rund 2.000 Euro netto je Standard-Verfahren, darin enthalten rund 500 Euro Behördengebühren — einzelfallabhängig; verbindlich ist allein die Kostenschätzung der Kanzlei.

Im laufenden Betrieb ändert die Anzahl der Einheiten vor allem die Organisation, nicht das Prinzip. KEYO führt alle Einheiten eines Hauses in einer konsolidierten, BAO-konformen Monatsabrechnung zusammen — Abrechnung am 5. des Monats, Auszahlung per SEPA bis zum 15. Die Ortstaxe wird je Buchung an die MA 6 gemeldet und abgeführt; ihre Höhe ist gesetzlich gestaffelt und richtet sich nach der jeweils geltenden Verordnung.

Die operativen Standards gelten je Einheit: das gesetzliche Gästeblatt vor Übermittlung der Zugangsdaten, digitaler Self-Check-in per Smart-Lock, Foto-Dokumentation vor und nach jeder Reinigung sowie Mietwäsche nach Wäscherei-Standard. So bleibt auch ein Haus mit vielen Wechseln nachvollziehbar dokumentiert.

Die Konditionen sind dieselben wie bei einer einzelnen Wohnung: rein erfolgsbasiert, je Einheit, ohne Einrichtungsgebühr und ohne Fixkosten. Die aktuellen Sätze finden Sie unter keyo.at/einzelwohnung/konditionen.

Der erste Schritt ist derselbe wie bei einer einzelnen Wohnung: die kostenlose Objektprüfung, bei einem Zinshaus je Einheit — unverbindlich und ohne Vorabkosten.